การกำกับดูแลกิจการ
ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ คณะกรรมการได้ตระหนักถึงความสำคัญของการกำกับดูแลกิจการ และเชื่อมั่นว่าระบบและการกำกับดูแลกิจการที่ดีเป็นปัจจัยสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจ เพื่อให้การบริหารจัดการธุรกิจเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผล มีความมั่นคงและเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่องและเกิดความเป็นธรรมกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง จากเหตุผลดังกล่าว คณะกรรมการบริษัทจึงได้กำหนดนโยบายและการกำกับดูแลกิจการ เพื่อเป็นแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจให้บรรลุวัตถุประสงค์และเป้าหมายที่วางไว้บนแนวทางของการดำเนินธุรกิจที่ยึดมั่นในความถูกต้องและโปร่งใส
โครงสร้างคณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์
คณะกรรมการบริษัทของผู้จัดการกองทรัสต์ ประกอบด้วยกรรมการ 6 ท่าน (หน้าที่ และความรับผิดชอบของกรรมการ แสดงไว้ที่ “โครงสร้างการจัดการ” หัวข้อ “ผู้จัดการกองทรัสต์”) ทั้งนี้ ไม่มีคณะกรรมการชุดย่อย
ลำดับ | ชื่อ – นามสกุล | ตำแหน่ง | จำนวนครั้งที่เข้าร่วม / จำนวนครั้งที่จัดประชุม ปี 2565 |
---|---|---|---|
1. | นาย ตรีขวัญ บุนนาค | ประธานกรรมการ และกรรมการอิสระ | 9 / 9 |
2. | นาย โสภณ บุญยรัตพันธุ์ | กรรมการอิสระ | 9 / 9 |
3. | นาย โสภณ ราชรักษา | กรรมการ | 9 / 9 |
4. | นาย ฮิโรอากิ ซากาเนะ | กรรมการ | 9 / 9 |
5. | นาย พีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ | กรรมการ | 9 / 9 |
6. | นาย สมบูรณ์ วศินชัชวาล | กรรมการ | 8 / 9 |
หมายเหตุ :
- นาย สมบูรณ์ วศินชัชวาล เข้าดำรงตำแหน่งกรรมการตั้งแต่วันที่ 1 พ.ย. 2564 และเริ่มเข้าร่วมประชุมคณะกรรมการบริษัท ตั้งแต่ครั้งที่ 2/2565
- นางสาว พรพิมล ศุภวิรัชบัญชา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานการเงิน ทำหน้าที่เลขานุการบริษัท โดยได้ผ่านการอบรมหลักสูตร Company Secretary Program (CSP) 105/2563 โดยสมาคมส่งเสริมสถาบันกรรมการบริษัทไทย (IOD)
โครงสร้างคณะกรรมการ
- ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ และกรรมการอิสระมีจำนวน 1 ใน 3 ของกรรมการทั้งหมด
- ไม่มีกรรมการท่านใดดำรงตำแหน่งผู้บริหารของผู้จัดการกองทรัสต์
- กรรมการทุกท่านไม่เคยเป็นพนักงาน ผู้ถือหุ้น หรือ หุ้นส่วนของบริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทผู้สอบบัญชีภายนอกที่ตรวจสอบงบการเงินให้กับผู้จัดการกองทรัสต์ และกองทรัสต์
การประชุมคณะกรรมการ
ผู้จัดการกองทรัสต์กำหนดให้มีการจัดประชุมคณะกรรมการอย่างน้อยไตรมาสละ 1 ครั้ง สำหรับในปี 2565 จัดให้มีการประชุมทั้งรูปแบบการประชุมด้วยตนเอง (Physical meeting) และการประชุมผ่านสื่ออิเล็กทรอนิกส์ (E-meeting) ทั้งสิ้น 9 ครั้ง โดยกระบวนการประชุมมีดังนี้
- เลขานุการบริษัทจัดส่งหนังสือเชิญประชุม ระเบียบวาระการประชุมพร้อมเอกสารประกอบที่มีเนื้อหาที่จำเป็นและเพียงพอให้กรรมการทุกท่านล่วงหน้าก่อนการประชุมไม่น้อยกว่า 7 วัน เพื่อให้กรรมการมีเวลาในการศึกษาข้อมูลก่อนการประชุม
- เรื่องที่นำเสนอเป็นวาระต่อที่ประชุม ได้แก่ ผลประกอบการ งบประมาณประจำปี การจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ การจัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม การเข้าทำรายการที่เกี่ยวโยงกัน แผนธุรกิจ การลงทุน และการจัดหาเงินทุน ตลอดจนความคืบหน้าในการดำเนินการตามแผนธุรกิจ เป็นต้น
- ในการประชุมทุกครั้งต้องมีกรรมการเข้าร่วมประชุมเกินกว่ากึ่งหนึ่ง กรรมการแต่ละคนสามารถลงคะแนนเสียงได้คนละหนึ่งเสียง โดยกรรมการที่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในเรื่องใดจะไม่มีสิทธิออกเสียงในเรื่องนั้น
- ประธานกรรมการจะทำหน้าที่ดูแลจัดสรรเวลาอย่างเพียงพอ โดยกรรมการทุกท่านมีอิสระในการแสดงความคิดเห็น และเสนอวาระการประชุมเพิ่มเติม
- จัดให้มีการบันทึกรายงานการประชุม และเก็บเอกสารเกี่ยวกับการประชุมให้ถูกต้องครบถ้วนและสามารถตรวจสอบได้ และจัดเก็บรายงานการประชุมที่ผ่านการรับรองจากที่ประชุมคณะกรรมการเพื่อเป็นหลักฐานต่อไป
การดูแลเรื่องการใช้ข้อมูลภายใน
คณะกรรมการกำหนดให้มีนโยบายที่ใช้ในการควบคุมเกี่ยวกับการใช้ข้อมูลภายใน และการซื้อขายหน่วยทรัสต์ เพื่อให้เกิดความเสมอภาค และยุติธรรมต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกราย และป้องกันไม่ให้ผู้ที่สามารถเข้าถึงข้อมูลสำคัญหาผลประโยชน์แก่ตนเองหรือผู้อื่นในทางมิชอบ
- กรรมการ ผู้บริหาร และพนักงานทุกคน ต้องไม่ใช้ข้อมูลภายในที่มีสาระสำคัญ และยังไม่ได้เปิดเผยต่อสาธารณชนเพื่อประโยชน์ของตนเองและผู้อื่น และต้องยึดถือปฏิบัติตามนโยบายการเก็บรักษาและการใช้ข้อมูลภายในที่กำหนดอย่างเคร่งครัด
- กรรมการ ผู้บริหาร และพนักงานของผู้จัดการกองทรัสต์ มีสิทธิเสรีภาพในการลงทุนซื้อขายหน่วยทรัสต์ แต่เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ กรรมการ ผู้บริหาร และพนักงานที่เข้าถึงข้อมูลภายใน รวมถึงคู่สมรสหรือผู้ที่อยู่กินด้วยกันฉันสามีภรรยาและบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ ต้องไม่ซื้อ ขาย โอน หรือรับโอนหน่วยทรัสต์ จากการรับรู้ข้อมูลภายในที่จะมีผลกระทบต่อราคาซื้อขายหน่วยทรัสต์ เช่น
- ในช่วงระยะเวลา 1 เดือนก่อนการเปิดเผยงบการเงินแก่สาธารณะ
- ก่อนการพิจารณาได้มา หรือจำหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์
- ก่อนการจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
โดยเลขานุการบริษัทจะแจ้งผ่านทางอีเมลให้ผู้ที่เกี่ยวข้องทราบสำหรับระยะเวลาในการห้ามซื้อขาย (Silent Period)ทั้งนี้ หากฝ่าฝืน หรือไม่ปฏิบัติตามจะถือเป็นความผิดทางวินัยตามระเบียบของผู้จัดการกองทรัสต์ และอาจมีโทษตามกฎหมาย
ภาพประกาศงดซื้อ-ขายหุ้น ผ่านสื่อภายในพื้นที่สำนักงานของผู้จัดการกองทรัสต์ และกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)
การเปิดเผยข้อมูลสารสนเทศต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์
ผู้จัดการกองทรัสต์ตระหนักถึงความสำคัญของการเปิดเผยข้อมูลสารสนเทศต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยการเปิดเผยข้อมูลจะต้องสอดคล้องกับหลักเกณฑ์และข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
หลักการสำคัญในการเปิดเผยข้อมูลสารสนเทศ
- สารสนเทศที่เปิดเผยจะต้องมีความถูกต้อง ครบถ้วน ชัดเจน และทันเวลา
- ปฏิบัติตามกฎข้อบังคับที่เกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลสารสนเทศอย่างถูกต้องและครบถ้วน
- ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกรายมีสิทธิที่เท่าเทียมกันในการรับทราบข้อมูลสารสนเทศ
ช่องทางการเปิดเผยข้อมูลสารสนเทศ
- หน่วยงานนักลงทุนสัมพันธ์
หน่วยงานนักลงทุนสัมพันธ์รับผิดชอบในการให้ข้อมูล และรับฟังความเห็นของผู้ถือหุ้น นักวิเคราะห์และนักลงทุน รวมถึงนำเสนอผลการปฏิบัติงาน ข้อคิดเห็นจากผู้ถือหุ้น นักลงทุน และนักวิเคราะห์ต่อคณะกรรมการบริษัทอย่างสม่ำเสมอ ทั้งนี้ สามารถติดต่อเพื่อขอรับทราบข้อมูลของกองทรัสต์โดยติดต่อ ฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์ 02-483-0529 หรือทางอีเมล ftreit.ir@frasersproperty.comการเผยแพร่ข้อมูลของกองทรัสต์ผ่านทางเว็บไซต์
- เว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย www.set.or.th
- เว็บไซต์ของกองทรัสต์ www.ftreit.co.th เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่นักลงทุนและผู้ที่สนใจให้สามารถศึกษาข้อมูลได้อย่างต่อเนื่อง โดยมีการปรับปรุงให้เป็นปัจจุบันอยู่เสมอ ซึ่งหน่วยงานนักลงทุนสัมพันธ์ได้จัดทำและเปิดเผยข้อมูลผ่านทางเว็บไซต์ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ
- การประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์
ผู้จัดการกองทรัสต์ได้จัดประชุมสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ประจำปี 2565 ในวันที่ 27 มกราคม 2565 เวลา 14.00 น. เพื่อรายงานผลการดำเนินงานของกองทรัสต์ แผนงานในอนาคต แนวโน้มอุตสาหกรรมและธุรกิจ การจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ รวมถึงการตอบข้อซักถามในประเด็นต่างๆ ของผู้มาเข้าร่วมประชุม - กิจกรรมพบนักลงทุน
ผู้จัดการกองทรัสต์เปิดโอกาสให้นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ ผู้ถือหน่วยทรัสต์ และนักลงทุนสถาบันทั้งใน และต่างประเทศได้พบผู้บริหารผ่านกิจกรรมหลายช่องทาง เพื่อให้ข้อมูลผลการดำเนินงาน แผนกลยุทธ์ รวมถึงสรุปเหตุการณ์สำคัญต่างๆ ที่เกิดขึ้นในรอบปี
แต่เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ยังไม่คลี่คลายลง ในปี 2565 ผู้จัดการกองทรัสต์ยังคงจัดกิจกรรมต่างๆ ผ่านทาง video conference ดังนี้- ร่วมกิจกรรมบริษัทจดทะเบียนพบผู้ลงทุน (Opportunity Day) จัดโดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
- จัดกิจกรรมพบนักลงทุน (Roadshow)
- การประชุมนักวิเคราะห์ (Analyst Meeting)
- การประชุมทางโทรศัพท์จากนักลงทุน (Conference Call)
สรุปกิจกรรมนักลงทุนสัมพันธ์ ปี 2565
รายละเอียดกิจกรรม | จำนวนครั้ง |
---|---|
การประชุมสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ประจำปี 2565 | 1 |
การประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/2565 | 1 |
การประชุมนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ (Analyst Meeting) | 4 |
กิจกรรมบริษัทจดทะเบียนพบผู้ลงทุน (Opportunity Day) จัดโดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย | 4 |
Roadshow เพื่อให้ข้อมูลผลการดำเนินงานแก่นักลงทุน (ธันวาคม 2564 และ พฤษภาคม 2565) | 2 |
การจัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์
หลักการจัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์
ผู้จัดการกองทรัสต์จัดให้มีการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นการประชุมสามัญประจำปี ภายใน 4 เดือน นับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี สำหรับการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์คราวอื่นให้เรียกว่าการประชุมวิสามัญ ซึ่งผู้จัดการกองทรัสต์จะจัดให้สอดคล้องกับสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องในกรณีดังต่อไปนี้
- เมื่อผู้จัดการกองทรัสต์เห็นสมควรให้เรียกประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อประโยชน์ในการจัดการกองทรัสต์
- เมื่อผู้จัดการกองทรัสต์ต้องขอมติผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อดำเนินการใดๆ ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งกองทรัสต์ ดังนี้
- การได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ที่มีมูลค่าตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์
- การออกตราสารหนี้ หรือหลักทรัพย์ประเภทหนี้
- การเพิ่มทุน หรือการลดทุนชำระแล้วของกองทรัสต์เฉพาะกรณีที่ต้องได้รับมติผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามที่กำหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์
- การทำธุรกรรมกับผู้จัดการกองทรัสต์ หรือ บุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งมีขนาดรายการตั้งแต่ 20 ล้านบาท หรือ เกินกว่า 3% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์ แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า
- การเปลี่ยนแปลงผลประโยชน์ตอบแทนและการคืนเงินทุนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์
- การเปลี่ยนแปลงทรัสตี
- การเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทรัสต์ และการแต่งตั้งผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่
- การแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์ในเรื่องที่กระทบสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างมีนัยสำคัญหรือเป็นการเพิ่มอัตราค่าธรรมเนียม และ/หรือค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากอัตราสูงสุดที่ระบุในสัญญาก่อตั้งทรัสต์
- การเลิกกองทรัสต์
- เหตุอื่นใดตามที่ทรัสตี และ/หรือ ผู้จัดการกองทรัสต์เห็นว่าเป็นกรณีจำเป็นหรือสมควรที่จะเสนอเรื่องให้ที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์พิจารณาและมีมติในเรื่องดังกล่าว
- เหตุอื่นใดตามที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์จะประกาศกำหนด
- เมื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ ซึ่งถือหน่วยทรัสต์รวมกันไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด เข้าชื่อกันทำหนังสือขอให้ผู้จัดการกองทรัสต์เรียกประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยระบุเหตุผลในการขอเรียกประชุมไว้อย่างชัดเจนในหนังสือ ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์ต้องจัดให้มีการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ภายใน 1 เดือนนับแต่ได้รับหนังสือจากผู้ถือหน่วยทรัสต์
กระบวนการจัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์
รายละเอียด | ประชุมสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ประจำปี 2565 | ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ครั้งที่ 1/2565 |
---|---|---|
วันที่จัดงาน / เวลาเริ่มประชุม | 27 มกราคม 2565 14.00 น. |
20 มิถุนายน 2565 15.00 น. |
ก่อนการประชุม | ||
ให้สิทธิผู้ถือหน่วยทรัสต์ในการเสนอวาระการประชุมล่วงหน้า โดยเผยแพร่รายละเอียด และหลักเกณฑ์ทั้งหมดไว้ที่เว็บไซต์ของกองทรัสต์ รวมถึงเผยแพร่การให้สิทธินี้ผ่านเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ฯ |
ให้สิทธิตั้งแต่ 15 สิงหาคม - 15 ตุลาคม 2564 ทั้งนี้ ไม่มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายใดเสนอวาระเพิ่มเติม |
- |
เปิดเผยวันประชุมล่วงหน้าเพื่อให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์สามารถเตรียมตัวเข้าร่วมประชุมได้ โดยเผยแพร่ผ่านทางเว็บไซต์ของกองทรัสต์ และตลาดหลักทรัพย์ฯ | ตั้งแต่ 5 พฤศจิกายน 2564 | ตั้งแต่ 6 พฤษภาคม 2565 |
ประกาศนัดประชุมในหนังสือพิมพ์รายวันไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนวันประชุม | ระหว่าง 10 - 12 มกราคม 2565 | ระหว่าง 6 - 8 มิถุนายน 2565 |
เผยแพร่หนังสือเชิญประชุมทั้งภาษาไทย และภาษาอังกฤษบนเว็บไซต์ของกองทรัสต์ และ | ตั้งแต่ 30 ธันวาคม 2564 | ตั้งแต่ 31 พฤษภาคม 2565 |
เริ่มจัดส่งหนังสือเชิญประชุมโดย บริษัท ศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด ล่วงหน้าก่อนวันประชุม ไม่น้อยกว่า 7 วัน หรือ 14 วัน (แล้วแต่กรณี) เพื่อให้ทราบถึงวาระการประชุม และมีเวลาศึกษาข้อมูลก่อนวันประชุมอย่างเพียงพอ | ตั้งแต่ 12 มกราคม 2565 ล่วงหน้าก่อนวันประชุม 15 วัน | ตั้งแต่ 2 มิถุนายน 2565 ล่วงหน้าก่อนวันประชุม 18 วัน |
วันประชุม | ||
รูปแบบการจัดประชุม : ดำเนินการประชุมผ่านสื่ออิเล็กทรอนิกส์ ผู้ถือหน่วยทรัสต์สามารถเข้าร่วมประชุม ออกเสียงลงคะแนน สอบถาม และแสดงความเห็นผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ที่จัดเตรียมไว้ ดำเนินการประชุม :
|
||
หลังการประชุม | ||
แจ้งมติที่ประชุมพร้อมรายละเอียดจำนวนคะแนนเสียงในแต่ละวาระอย่างชัดเจนต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ และบนเว็บไซต์ของกองทรัสต์ ภายในวันประชุมเพื่อให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่ไม่ได้เข้าร่วมประชุมรับทราบในทันที | 27 มกราคม 2565 18.57 น. |
20 มิถุนายน 2565 19.16 น. |
จัดทำรายงานการประชุม และเผยแพร่บนเว็บไซต์ของกองทรัสต์ (พร้อมกับแจ้งการเปิดเผยผ่านทางเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ฯ) ภายใน 14 วันนับจากวันประชุม | เผยแพร่วันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2565 | เผยแพร่วันที่ 4 กรกฎาคม 2565 |
การพิจารณาตัดสินใจลงทุน และการบริหารจัดการกองทรัสต์
ที่ประชุมคณะกรรมการครั้งที่ 9/2565 วันที่ 2 สิงหาคม 2565 ได้มีการทบทวนแผนกลยุทธ์และแผนธุรกิจของกองทรัสต์ โดยได้มีการปรับปรุงและพัฒนาให้มีความเหมาะสม สามารถตอบสนองต่อสถานการณ์ธุรกิจปัจจุบัน
การลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์
- ตรวจสอบรายละเอียดของทรัพย์สินซึ่งรวมถึงข้อมูล และเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง (Due Diligence)
- จัดให้มีการประเมินราคาทรัพย์สินที่จะลงทุนตามที่ระบุไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์
- ในกรณีที่กองทรัสต์จะลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็นการเช่าช่วง ผู้จัดการกองทรัสต์จะจัดให้มีมาตรการป้องกันความเสี่ยงหรือการเยียวยาความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการผิดสัญญาเช่า หรือการไม่สามารถบังคับตามสิทธิในสัญญาเช่า และเปิดเผยมาตรการป้องกันความเสี่ยงดังกล่าวต่อทรัสตีและผู้ถือหน่วยทรัสต์
ทั้งนี้ ในกรณีที่เป็นการได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักเพิ่มเติม ผู้จัดการกองทรัสต์จะดำเนินการดังนี้ด้วย
- จัดให้ทรัสตีพิจารณาให้ความเห็นชอบในการลงทุนในทรัพย์สินว่าเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ขออนุมัติการลงทุนในทรัพย์สิน ดังนี้
2.1 การลงทุนในทรัพย์สินที่ผู้จัดการกองทรัสต์หรือบุคคลที่เกี่ยวโยงกันเป็นเจ้าของโดย
- สำหรับธุรกรรมที่มีมูลค่าเกิน 1 ล้านบาท หรือตั้งแต่ 0.03% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์ขึ้นไป แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า ต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการของบริษัท
- สำหรับธุรกรรมที่มีมูลค่าตั้งแต่ 20 ล้านบาท ขึ้นไป หรือเกิน 3% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์ แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า ต้องได้รับมติของที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์
- จัดให้มีที่ปรึกษาทางการเงินให้ความเห็นเกี่ยวกับการทำรายการที่เกี่ยวโยงกับผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อให้คณะกรรมการบริษัท และ/ หรือผู้ถือหน่วยทรัสต์มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการอนุมัติการลงทุนในทรัพย์สินดังกล่าว
- ดำเนินการให้บุคคลที่มีความเกี่ยวโยงกับทรัพย์สินที่เสนอขายไม่มีส่วนร่วมในการอนุมัติการลงทุนในทรัพย์สินดังกล่าว
2.2 การลงทุนในทรัพย์สินที่บุคคลทั่วไปที่มิใช่ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือบุคคลที่เกี่ยวโยงกันเป็นเจ้าของ
- การลงทุนในทรัพย์สินที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ขึ้นไป ต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการของบริษัท
- การลงทุนในทรัพย์สินที่มีมูลค่าตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ ต้องได้รับมติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์
หลักเกณฑ์ในการลงทุนในทรัพย์สินหลักและอุปกรณ์
การได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักและอุปกรณ์ของกองทรัสต์จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ระบุไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์โดยสามารถสรุปสาระสำคัญได้ดังต่อไปนี้
- เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลักษณะที่เป็น โรงงาน คลังสินค้า และ/หรือสำนักงาน เพื่อได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองเป็นการลงทุนในทรัพย์สินอื่นใดที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ และ/หรือ คณะกรรมการกำกับตลาดทุนจะประกาศกำหนดให้เป็นทรัพย์สินหลัก
- ในกรณีที่เป็นการได้มาซึ่งสิทธิครอบครองต้องเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออก น.ส. 3 ก. หรือ เป็นการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออกตราสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองประเภท น.ส. 3 ก.
- อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องไม่อยู่ในบังคับแห่งทรัพยสิทธิ หรือมีข้อพิพาทใดๆ เว้นแต่ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีได้พิจารณา โดยมีความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรว่าการอยู่ภายใต้บังคับแห่งทรัพยสิทธิ หรือการมีข้อพิพาทนั้นไม่กระทบต่อการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นยังเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม
- การทำสัญญาเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่มีข้อตกลง หรือข้อผูกพันใดๆ ที่อาจมีผลให้กองทรัสต์ไม่สามารถจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ในราคายุติธรรม (ในขณะที่มีการจำหน่าย) เช่น ข้อตกลงที่ให้สิทธิแก่คู่สัญญาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ได้ก่อนบุคคลอื่นโดยมีการกำหนดราคาไว้แน่นอนล่วงหน้า เป็นต้น
- อสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ ทรัพย์สินอื่นใดที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุนจะประกาศกำหนดให้เป็น ทรัพย์สินหลักที่ได้มาต้องพร้อมจะนำไปจัดหาประโยชน์คิดเป็นมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าหน่วยทรัสต์ที่ขออนุญาตเสนอขาย (ถ้ามี) ในแต่ละครั้ง รวมทั้งจำนวนเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ทั้งนี้ กองทรัสต์อาจลงทุนในโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จได้โดยมูลค่าของเงินลงทุนที่จะทำให้ได้มา และใช้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จเพื่อนำไปจัดหาประโยชน์ต้องไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ (ภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์) และต้องแสดงได้ว่าจะมีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของกองทรัสต์ด้วย
- อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องผ่านการประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิและเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุนเป็นเวลาไม่เกิน 6 เดือน ก่อนวันยื่นคำขอ และเป็นเวลาไม่เกิน 1 ปีก่อนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว โดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างน้อย 2 รายที่ได้รับความเห็นชอบจาก สำนักงาน ก.ล.ต. ทั้งนี้ จะประเมินล่วงหน้าก่อนการลงทุนได้เป็นระยะเวลาไม่เกิน 1 ปี
- เฉพาะการลงทุนในทรัพย์สินหลักครั้งแรก อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท
- กรณีเป็นการลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์โดยทางอ้อมต้องเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุไว้ในข้อ (1) - (7) ข้างต้นผ่านการถือหุ้นในบริษัทที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อดำเนินการในลักษณะเดียวกันกับกองรัสต์ตามที่ระบุในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ โดยการลงทุนดังกล่าวต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
- กองทรัสต์ต้องถือหุ้นในบริษัทดังกล่าวในอัตราส่วนตามที่สำนักงาน ก.ล.ต. หรือ คณะกรรมการ ก.ล.ต. หรือคณะกรรมการกำกับตลาดทุนประกาศกำหนด
- แสดงได้ว่ามีมาตรการหรือกลไกที่จะทำให้ทรัสตี และผู้จัดการกองทรัสต์สามารถดูแลและควบคุมให้บริษัทดังกล่าวมีการประกอบกิจการเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และหลักเกณฑ์ในประกาศของสำนักงาน ก.ล.ต. ในทำนองเดียวกับกรณีที่กองทรัสต์ลงทุนในทรัพย์สินหลักนั้นโดยตรง
- กรณีที่เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หากราคาที่ได้มาสูงกว่าราคาประเมินต่ำสุดที่บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้จัดทำขึ้นล่วงหน้าก่อนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาไม่เกิน 1 ปีเกินกว่า 5% ให้แสดงข้อเท็จจริงและเหตุผลของการได้มาในราคาดังกล่าวไว้ด้วย
การจำหน่ายทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์
ผู้จัดการกองทรัสต์อาจจะพิจารณาจำหน่ายทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์โดยมีกระบวนการ ดังต่อไปนี้
- จัดให้มีการประเมินราคาโดยผู้ประเมินราคาอิสระตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในประกาศของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
- การจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลักต้องกระทำโดยเปิดเผย มีสาระของรายการ และมีระบบในการอนุมัติตามที่ระบุไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ อีกทั้งมีกระบวนการขอความเห็นชอบจากทรัสตี หรือการขอมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เช่นเดียวกับการได้มาซึ่งทรัพย์สิน
- การจำหน่ายทรัพย์สินที่เข้าลักษณะดังต่อไปนี้ จะกระทำได้เมื่อมีเหตุจำเป็นและสมควร และได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการบริษัท
- การจำหน่ายทรัพย์สินหลักก่อนครบ 1 ปี นับแต่วันที่กองทรัสต์ได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักนั้น
- การจำหน่ายทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของเดิม
การบริหารจัดการทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์
ในการบริหารทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ ผู้จัดการกองทรัสต์จะว่าจ้างผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยคัดเลือกจากผู้ที่มีประสบการณ์ในการบริหารทรัพย์สินในแต่ละประเภททรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนสำหรับทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรก ในเบื้องต้นผู้จัดการกองทรัสต์จะแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) สำหรับทรัพย์สินประเภทโรงงาน และ บจก. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) สำหรับทรัพย์สินประเภทคลังสินค้า (รายละเอียดแสดงไว้ที่ “โครงสร้างการจัดการ” หัวข้อ “ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์”) โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะมีการควบคุมดูแลการทำงานของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
- กำหนดนโยบาย แผนการตลาด และกลยุทธ์ในการบริหารทรัพย์สิน เพื่อให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ปฏิบัติ
- ควบคุมและดูแลการทำหน้าที่ของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์อย่างสม่ำเสมอโดยตรวจสอบความถูกต้องและครบถ้วนของรายงานที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าเช่า ยอดลูกค้าค้างชำระ การทำการตลาด สภาพทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม รวมทั้งการทำประกันภัยทรัพย์สินหลัก เป็นต้น
การคัดเลือกผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
ผู้จัดการกองทรัสต์อาจแต่งตั้งบุคคลอื่นที่เป็นนิติบุคคลรายเดียวหรือหลายรายเพื่อทำหน้าที่ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของกองทรัสต์แทนผู้จัดการกองทรัสต์ ทั้งนี้ ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นผู้ที่มีความสามารถในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่ได้รับมอบหมาย และมีบุคลากรที่มีความรู้และประสบการณ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์มาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ และกองทรัสต์จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ทั้งนี้ หากมีการแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ ผู้จัดการกองทรัสต์จะแจ้งการแต่งตั้งให้ทรัสตีทราบภายใน 15 วัน นับแต่วันที่แต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายใหม่
ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีอายุตามสัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์คราวละ 5 ปี และสามารถต่ออายุได้โดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ดี ผู้จัดการกองทรัสต์อาจแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมหรือเปลี่ยนผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้ ตามเงื่อนไขต่างๆ ที่ระบุไว้ในสัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยเมื่อเกิดเหตุการณ์ใดเหตุการณ์หนึ่งดังต่อไปนี้ หากผู้จัดการกองทรัสต์เห็นสมควรอาจพิจารณาถอดถอนผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
- ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ ข้อกำหนด หรือเงื่อนไขตามสัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แก้ไขเยียวยาภายใน 60 วัน หลังจากได้รับหนังสือบอกกล่าวจากผู้จัดการกองทรัสต์ให้ดำเนินการแก้ไขการไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ดังกล่าว
- หากอัตราการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ภายใต้การบริหารของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายใดต่ำกว่า 50% เป็นเวลา 3 เดือนติดต่อกัน และหากผลการดำเนินงานประจำปีของอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าประมาณการผลการดำเนินงานที่ระบุไว้ในแผนการดำเนินงานประจำปีที่ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้เสนอ และได้รับอนุมัติจากผู้จัดการกองทรัสต์เป็นระยะเวลาติดต่อกันเกินกว่า 2 ปีงบประมาณ (Fiscal Year) เว้นแต่ในกรณีเหตุสุดวิสัย
- ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด หรือถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย หรืออยู่ในระหว่างการฟื้นฟูกิจการ หรือศาลได้แต่งตั้งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ขึ้นเพื่อบริหารทรัพย์สินของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด หรือเฉพาะในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ
- ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ขาดคุณสมบัติในการปฏิบัติหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ตามที่ผู้จัดการกองทรัสต์ได้กำหนดไว้ และไม่ได้แก้ไขเยียวยาการขาดคุณสมบัติดังกล่าวภายใน 60 วัน
การติดตามดูแลการปฏิบัติงานของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
ในการบริหารทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ ผู้จัดการกองทรัสต์จะควบคุมดูแลให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์แต่งตั้ง ทำหน้าที่บริหารทรัพย์สินเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ และเพื่อรักษาประโยชน์ที่ดีที่สุดแก่กองทรัสต์ และผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยผู้จัดการกองทรัสต์มีระบบในการดำเนินการ และควบคุมดูแลผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ดังนี้
- การกำกับดูแลรายเดือน
- ฝ่ายบริหารสินทรัพย์ดำเนินการให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นำส่งสรุปรายงานการติดต่อเข้าชมโรงงานของลูกค้าเป้าหมาย พร้อมรายชื่อ และเบอร์โทรศัพท์ของลูกค้าเป้าหมาย รายงานการให้เช่าทรัพย์สินหลัก รายงานการซ่อมแซมทรัพย์สิน
- ฝ่ายการเงินและบัญชีดำเนินการตรวจสอบความครบถ้วนของค่าเช่าที่ได้รับชำระเข้าในบัญชีของกองทรัสต์ กับรายงานค่าเช่าที่ลูกค้าต้องชำระในแต่ละเดือน
- ฝ่ายการเงินและบัญชีดำเนินการตรวจสอบรายงานยอดค่าเช่าค้างชำระ และตรวจสอบเอกสารการติดตามค่าเช่าที่ค้างชำระ และฝ่ายบริหารสินทรัพย์ควบคุมให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ปฏิบัติตามขั้นตอนดำเนินการกรณีลูกค้าค้างชำระ และตรวจสอบรายงานสรุปความคืบหน้าการติดตามทวงถาม พร้อมทั้งสำเนาหนังสือทวงถาม (ถ้ามี)
- ฝ่ายบริหารสินทรัพย์ดำเนินการตรวจสอบเอกสารที่ใช้ในการทำการตลาดเพื่อหาผู้เช่า เพื่อให้มั่นใจว่าเอกสารดังกล่าวไม่เอื้อต่อการก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในการหาผู้เช่าของผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์ โดยดำเนินการตรวจสอบอย่างน้อยในเรื่องของการนำเสนอทรัพย์สินให้เช่าในแต่ละที่ตั้งอย่างเท่าเทียมกันโดยไม่ให้ความสำคัญกับชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ และตรวจสอบในเรื่องของการกำหนดราคาให้เช่าทรัพย์สินว่าเป็นการกำหนดราคาที่ไม่เอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของทรัพย์สินรายใดรายหนึ่งหรือไม่ ฝ่ายบริหารสินทรัพย์จะทำการติดต่อลูกค้าเป้าหมายตามข้อ (1) เพื่อตรวจสอบว่าผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีการปฏิบัติหน้าที่อย่างเป็นกลาง ไม่เอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของทรัพย์สินหลักรายใดรายหนึ่งเป็นการเฉพาะ
- การกำกับดูแลราย 6 เดือน
ในทุกๆ 6 เดือน หรือเมื่อเห็นสมควร ฝ่ายบริหารสินทรัพย์จะประชุมร่วมกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เพื่อแจ้งนโยบาย แผนการตลาด กลยุทธ์การบริหารทรัพย์สินต่อผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะร่วมให้ข้อมูลเกี่ยวกับสภาพการแข่งขัน และสภาวะอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง และประเด็นปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นกับผู้เช่าทรัพย์สิน
- การกำกับดูแลรายปี
- ฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตรวจสอบทรัพย์สินร่วมกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน เพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์มีอยู่ครบถ้วน อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งาน ไม่มีการต่อเติมเกินไปกว่าที่ได้รับอนุญาตจากผู้จัดการกองทรัสต์ และเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินราคาทรัพย์สินประจำปี
- ฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตรวจสอบใบเสนอราคาความคุ้มครองและอัตราเบี้ยประกันเพื่อยืนยันการทำประกันภัยความคุ้มครองทรัพย์สินหลัก รวมทั้งเอกสารการทำประกันภัยทรัพย์สินหลัก เพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์สินหลักมีการประกันภัยอย่างถูกต้องครบถ้วนตามที่กำหนดโดยบริษัท
- การซ่อมแซมทรัพย์สิน
ฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตรวจสอบความสมเหตุสมผลของการซ่อมแซมทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงรายชื่อผู้ซ่อมแซม และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมก่อนการอนุมัติให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการซ่อมแซม เพื่อให้มั่นใจได้ว่าผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้ดำเนินการให้มีการซ่อมแซมทรัพย์สินตามมาตรฐาน โดยปราศจากความขัดแย้งทางผลประโยชน์ใดๆ โดยแบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้
- กรณีงานซ่อมแซม บำรุงรักษา มีค่าใช้จ่ายไม่เกินวงเงินที่ผู้จัดการกองทรัสต์อนุมัติ ซึ่งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ สามารถดำเนินการจัดซื้อจัดจ้างได้เอง ในทุกๆ เดือน ฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตรวจสอบความถูกต้องเหมาะสมของรายการซ่อมแซมบำรุงรักษา โดยตรวจสอบจากเอกสารสรุปการขอเบิกค่าใช้จ่ายพร้อมรายละเอียดงาน ซึ่งจัดทำโดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
- กรณีงานซ่อมแซมบำรุงรักษา มีค่าใช้จ่ายมากกว่าวงเงินที่ผู้จัดการกองทรัสต์อนุมัติ
- กรณีเป็นเรื่องเร่งด่วน ให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์แจ้งขออนุมัติจากฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นในหลักการก่อนได้ ผ่านทางโทรศัพท์ หรือ E-mail
- กรณีมิใช่เรื่องเร่งด่วนให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ส่งหนังสือขออนุมัติมายังฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์โดยระบุรายละเอียดของทรัพย์สิน เช่น เลขที่อาคารชื่อผู้เช่าทรัพย์สิน รูปถ่ายทรัพย์สินที่เสียหาย และวงเงินที่จะขออนุมัติ โดยแนบเอกสารประกอบการขออนุมัติที่แสดงให้เห็นถึงความจำเป็นและเหมาะสมของค่าใช้จ่ายที่เสนอมาดังกล่าว เช่น รูปถ่ายความเสียหายของทรัพย์สิน หรือเอกสารแสดงการเปรียบเทียบราคาของผู้ให้บริการกับผู้ให้บริการรายอื่นๆ เป็นต้น
- ฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ จัดทำหนังสืออนุมัติวงเงินค่าใช้จ่ายแจ้งกลับไปยังผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์พร้อมทั้งสำเนาหนังสือฉบับดังกล่าวเก็บไว้เป็นหลักฐานประกอบการส่งเอกสารมายังฝ่ายบัญชีและการเงินเพื่อขอเบิกค่าใช้จ่ายต่อไป
ระบบในการติดตามดูแลผลประโยชน์ของกองทรัสต์
ผู้จัดการกองทรัสต์มีระบบในการติดตามดูแลผลประโยชน์ของกองทรัสต์ โดยกำหนดให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะต้องจัดทำรายงานส่งให้แก่ผู้จัดการกองทรัสต์ เช่น รายงานรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ รายงานต้นทุนค่าเช่าและบริการ รายงานค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร รายงานการค้างชำระหนี้ และการติดตามหนี้ รายงานพื้นที่เช่า รายงานการจัดซื้อจัดจ้างประเภทงานซ่อมแซมและบำรุงรักษา รายงานการทำประกันภัยทรัพย์สินหลักในส่วนของผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
ผู้จัดการกองทรัสต์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะร่วมกันสร้างความเจริญเติบโตทางธุรกิจ และพัฒนาความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้ารายต่างๆ พร้อมทั้ง บริหารจัดการให้อัตราการใช้พื้นที่การเช่า และอัตราค่าเช่าให้อยู่ในระดับที่ดี ในขณะเดียวกัน ผู้จัดการกองทรัสต์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะร่วมกันควบคุมและบริหารต้นทุนด้านการตลาดและความเสี่ยงเกี่ยวกับการบริหารจัดการทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุน
การสรรหาและแต่งตั้งกรรมการ และผู้บริหารระดับสูง
ผู้จัดการกองทรัสต์มีการคัดเลือกบุคลากรเพื่อทำหน้าที่บริหารจัดการกองทรัสต์โดยพิจารณาจากประสบการณ์การทำงานในหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นสำคัญ ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์จะมีการตรวจสอบว่าบุคลากรที่เป็นผู้บริหารมีคุณสมบัติตามที่ระบุไว้ในประกาศของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ดังนี้
- เป็นผู้มีประสบการณ์ด้านบริหารจัดการลงทุนหรือการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์รวมกันเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 3 ปี ภายในช่วงระยะเวลา 5 ปี ก่อนวันเริ่มงานกับผู้จัดการกองทรัสต์ (แล้วแต่กรณี)
- เป็นผู้ที่ไม่มีลักษณะต้องห้ามของบุคคลที่มีอำนาจในการจัดการกองทรัสต์ ซึ่งเป็นลักษณะต้องห้ามตามประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุนว่าด้วยลักษณะต้องห้ามของบุคลากรในธุรกิจตลาดทุนโดยอนุโลม
- คณะกรรมการบริษัทหรือผู้ได้รับมอบหมาย (แล้วแต่กรณี) จะเป็นผู้ดูแลคัดเลือกบุคลากรตามคุณสมบัติที่กล่าวไว้ข้างต้น โดยมีฝ่ายกำกับการปฏิบัติงานและนักลงทุนสัมพันธ์ร่วมตรวจสอบคุณสมบัติของผู้สมัครด้วย
ทั้งนี้ บุคลากรที่ได้รับการคัดเลือกในแต่ละตำแหน่งงานจะมีข้อจำกัดมิให้ทำหน้าที่ในตำแหน่งงานอื่นที่อาจขัดแย้งต่อการปฏิบัติหน้าที่ในตำแหน่งงานหลักที่ได้รับการมอบหมาย
ค่าธรรมเนียมผู้จัดการกองทรัสต์
รายการ | เงื่อนไข |
---|---|
ค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการกองทรัสต์ | 0.25% ต่อปี ของมูลค่าสินทรัพยรวมของกองทรัสต์ |
ค่าธรรมเนียมบริหารจัดการทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ | 3.00% ต่อปี ของรายได้สุทธิตามสัญญาเช่าและบริการ |
ค่าธรรมเนียมพิเศษ | 5.00% ต่อปี ของกำไรสุทธิจากการดำเนินการของกองทรัสต์ |
ค่านายหน้าในการจัดหาผู้เช่ารายย่อยรายใหม่ | ตามสัดส่วนตามระยะเวลาทำสัญญาเช่า และสัญญาบริการของผู้เช่ารายย่อยรายใหม่ แต่ไม่เกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่าและบริการ |
ค่านายหน้าในการซื้อ / ขาย / โอนสิทธิการเช่า / รับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ | ไม่เกิน 3.00% ของมูลค่าการซื้อ / ขาย / โอนสิทธิการเช่า / รับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ |
ในปี 2564 - 2565 ค่าธรรมเนียมการจัดการกองทรัสต์มีจำนวน 395.47 ล้านบาท และ 418.31 ล้านบาท ตามลำดับ
ค่าตอบแทนทรัสตี
ลำดับที่ | เงื่อนไข |
---|---|
1. | 0.060% ต่อปี ของมูลค่าสินทรัพยรวม สำหรับส่วนที่ไม่เกิน 15,000 ล้านบาท |
2. | 0.045% ต่อปี ของมูลค่าสินทรัพยรวม สำหรับส่วนที่เกิน 15,000 ล้านบาท ถึง 30,000 ล้านบาท |
3. | 0.030% ต่อปี ของมูลค่าสินทรัพยรวม สำหรับส่วนที่เกิน 30,000 ล้านบาทขึ้นไป |
ในปี 2564 - 2565 ค่าธรรมเนียมทรัสตีมีจำนวน 21.05 ล้านบาท และ 21.26 ล้านบาท ตามลำดับ
ค่าตอบแทนผู้สอบบัญชี
ค่าธรรมเนียมผู้สอบบัญชี ในปี 2564 – 2565 เป็นดังนี้
รายการ | 2564 | 2565 |
---|---|---|
ค่าสอบบัญชี | 1,845,000 | 1,845,000 |
ค่าบริการอื่น | 112,000 | 10,500 |
รวม (บาท) | 1,957,000 | 1,855,500 |