กลยุทธ์ของกองทรัสต์

ผู้จัดการกองทรัสต์มีวัตถุประสงค์หลักในการบริหารกองทรัสต์ให้สามารถสร้างผลประโยชน์ตอบแทนสูงสุด และเติบโตอย่างยั่งยืน ทั้งในรูปเงินผล สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ และบริหารโครงสร้างเงินทุนให้สามารถบรรลุวัตถุประสงค์ดังกล่าว ซึ่งผู้จัดการกองทรัสต์มีกลยุทธ์หลัก 3 กลยุทธ์ในการสร้างความเติบโตอย่างยั่งยืนแก่กองทรัสต์ดังต่อไปนี้

รายละเอียดกลยุทธ์ของกองทรัสต์ FTREIT

การลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์

ผู้จัดการกองทรัสต์มีเป้าหมายในการแสวงหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมแก่กองทรัสต์ ไม่เพียงแต่ทรัพย์สิน ของบุคคลในกลุ่มธุรกิจเดียวกัน แต่ยังรวมถึงทรัพย์สินของบุคคลอื่น โดยเน้นการลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าในพื้นที่นิคม อุตสาหกรรมหลักของประเทศและในพื้นที่ที่เป็นจุดยุทธศาสตร์อุตสาหกรรมสำคัญของประเทศไทยโดยการลงทุนไม่ได้จำกัดเพียง แต่การลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าในประเทศเท่านั้น ทางกองทรัสต์พร้อมที่จะลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าในต่างประเทศหาก ทรัพย์สินสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูง และตัวทรัพย์สินมีคุณภาพตามมาตรฐานของโรงงานและคลังสินค้าสมัยใหม่

เพื่อเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนและมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของกองทรัสต์ ทั้งนี้ผู้จัดการกองทรัสต์จะเป็นผู้พิจารณาถึงความ เหมาะสมและคุณสมบัติของทรัพย์สินที่จะลงทุน โดยจะพิจารณาถึงปัจจัยที่สำคัญต่างๆ ดังนี้

  • คุณภาพของทรัพย์สิน เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพที่ดิน สภาพอาคาร ระบบวิศวกรรม สาธารณูปโภค และสิ่งแวดล้อม ภายใต้ กฎข้อบังคับที่ถูกต้องและความเสี่ยงที่เหมาะสม
  • อัตราผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์
  • คุณสมบัติและความสามารถในการชำระของผู้เช่ารายย่อย
  • อัตราการเช่าพื้นที่

นอกจากนั้นด้วยกฎการลงทุนของกองทรัสต์ตามประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ทจ.49/2555 และสัญญาการก่อตั้งกองทรัสต์นั้น ทางกองทรัสต์สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ในอัตราร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวม ของกองทรัสต์ซึ่งถือว่าเป็นโอกาสของกองทรัสต์ในการพัฒนาทรัพย์สินเองในอนาคต

การบริหารอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กองทรัสต์

เพื่อสร้างความเข้าใจและตอบสนองความต้องการของผู้เช่ารายย่อยอย่างแท้จริง ผู้จัดการกองทรัสต์จึงจัดจ้างผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์คือ ไทคอนและ
ทีพาร์ค (เจ้าของทรัพย์สินเดิม) เนื่องจากมีความสัมพันธ์และความเข้าใจผู้เช่ารายย่อยเป็นอย่างดี รวมถึงมีทีมงานที่เพียงพอและสามารถให้บริการแก่ผู้เช่ารายย่อยได้อย่างทันท่วงที นอกจากนี้ ยังมีฐานลูกค้าที่กว้างขวางทั้งใน และนอกประเทศจากประสบการณ์ที่ยาวนานและเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าทั้งนี้ เพื่อผลักดันให้เกิดการขยายตัวทางธุรกิจดังกล่าวและส่งผลให้อัตราการเช่าเติบโตควบคู่กันไป ตลอดจนการควบคุมค่าใช้จ่าย ในการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพซึ่งการบริหารอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กองของไทคอนและทีพาร์คนั้นเป็นไปอย่างมืออาชีพ และสามารถบริหารให้อัตราการเช่าและอัตราการต่ออายุสัญญาเช่ามีการเติบโตอย่างสม่ำเสมอ และนอกจากนั้นทางผู้จัดการ กองทรัสต์ยังศึกษาทางเลือกในการเพิ่มประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนการบริหารพื้นที่เพื่อใช้พื้นที่ให้เช่าก่อให้เกิด ประโยชน์สูงสุดแก่กองทรัสต์ เช่น การศึกษาโครงการแผงโซลาร์เซลล์บนพื้นที่หลังคาของโรงงานและคลังสินค้า เป็นต้น

การบริหารเงินทุนของกองทรัสต์

ผู้จัดการกองทรัสต์มีแผนการจัดการโครงสร้างเงินทุนและต้นทุนการกู้ยืมให้เหมาะสม ซึ่งหลักการบริหารเงินกู้ยืมนั้น ผู้จัดการกองทรัสต์จะพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยของตลาด ณ ปัจจุบัน รวมถึงการคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยในอนาคตเพื่อพิจารณาการ กู้ยืมในรูปแบบที่เหมาะสมในแต่ละขณะนั้นๆเพื่อสนับสนุนการเติบโตอย่างยั่งยืนและสม่ำเสมอแก่กองทรัสต์นอกจากนั้นผู้จัดการ กองทรัสต์ได้วางแผนการใช้เงินทุนจากหนี้ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้มีความเสี่ยงจากการบริหารการชำระหนี้สิน และไม่ให้เกินอัตราส่วนการกู้ยืมที่กำหนดโดยคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งกำหนดไว้ที่ 35% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์และสามารถกู้ยืมได้ถึง 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ ในกรณีที่กองทรัสต์มีอันดับความน่าเชื่อถืออยู่ในอันดับที่สามารถลงทุนได้ (Investmentgrade)

นอกจากนั้นผู้จัดการกองทรัสต์ยังบริหารให้เครดิตเรตติ้งส์ของกองทรัสต์อยู่ในอันดับที่สามารถลงทุนได้ (Investment grade) โดยปัจจุบันอยู่ที่ระดับ A (tha) ซึ่งจัดอันดับโดยบริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด (เป็นการจัดอันดับล่าสุด ณ วันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2561) ซึ่งถือว่าเป็นอันดับเรตติ้งส์ที่สูงสุดสำหรับกองทรัสต์ ณ ปัจจุบันของประเทศไทย